Daňový ráj pro investory do nemovitostí

Věděli jste, že Česká republika je z hlediska daní jednou z nejvýhodnějších zemí pro investice?

Česká republika před Lucemburskem nebo Švýcarskem nabízí výhody jako daň z nabytí, daňové úlevy pro rezidenty, výhodné osvobození příjmů z pronájmu a žádnou daň ze zisku, pokud nemovitost držíte dlouhodobě.

Jednou z nejpříznivějších oblastí, pokud jde o investice do nemovitostí, jsou ve skutečnosti daňové systémy. Ano, myslím pozitivně…nemýlím se.

Když mluvím s expaty po celém světě, často mě překvapí, když vysvětlím, že při koupi nemovitosti zde nejsou žádné daně, na které byste měli pamatovat. Ve srovnání s ostatními pořizovacími náklady, jako jsou poplatky za právní zástupce ve Spojeném království nebo roční daň z nemovitosti v USA, si zde nemáme na co stěžovat.

Vezměme to krok za krokem:

Před rokem 2020 byla finančnímu úřadu země zaplacena 4% daň z nabytí a zabránila mnoha lidem koupit nemovitost. Naštěstí byl tento požadavek během pandemie covid odstraněn, takže nyní nemusíte přemýšlet o dalších 4 % na zaplacení z vlastní kapsy – protože tento poplatek obvykle není způsobilý pro hypotéku.

Nyní se tedy neplatí daň z nabytí, ale co obecná daň z vlastnictví nemovitosti?

Technicky musíte platit roční daň místnímu finančnímu úřadu (po koupi nemovitosti se musíte zaregistrovat). V závislosti na nemovitosti se může pohybovat v rozmezí 2-5 000 Kč ročně u bytů. U domů se může v závislosti na pozemku zdvojnásobit. Není to tak špatné, že?

Jak je to s příjmy z pronájmu?

Pro ty, kteří pronajímají své nemovitosti, existují dvě možnosti:

1. Pravidlo 70/30 znamená, že 70 % čistého nájemného je zdaněno 15 %
2. Uveďte skutečné výdaje (například úroky z hypotéky), abyste pokryli daň, kterou dlužíte.

Řekněme, že máte čisté nájemné 15 000 Kč a váš roční úrok hypotéky je 100 000 Kč.

V prvním případě za použití pravidla 70/30: 15 000 Kč měsíční nájem je 180 000 Kč ročně, z toho 70 % je 126 000 Kč. Těchto 126 000 je známo jako daňový základ a podléhá 15% dani z příjmu.

V druhém případě máme stále roční příjem z pronájmu 180 000,-, ale po odečtení 100 000 Kč na úrocích hypotéky máme základ daně 80 000 Kč, který podléhá 15% dani. V tomto případě je pro majitele nemovitosti užitečnější druhá možnost.

Nakonec, když nemovitost nakonec prodáte, je ze zisku uvalena daň z příjmu.

Představte si, že koupíte nemovitost za 5 mil. Kč a prodáte ji za 7 mil. Kč, čímž získáte zisk 2 mil. Kč. Ze zisku musíte zaplatit daň z příjmu, pokud neplatí jedno z následujících:

• Před prodejem jste v nemovitosti bydleli minimálně dva roky
• Vlastníte nemovitost minimálně 10 let (pro investory je to pět let), než nemovitost prodáte.
• Peníze reinvestujete do svého nového domova
• Pokud jste tyto požadavky splnili a oni vám obecně věří, jste povinni to oznámit finančnímu úřadu, ale buďte připraveni to dokázat!

Co myslíte – souhlasili byste s tím, že tato daňová pravidla jsou příliš laxní?

Pokud jde o mě, rozhodně souhlasím. Má to ale nevýhodu. U tohoto systému někdy investoři nejsou motivováni byt pronajímat, protože se neplatí městská daň, čekají na zhodnocení nemovitosti, čímž se nemovitost dobře využije.

Rovněž není ideální mít stejnou daňovou strukturu pro první kupující a investory do nemovitostí. I když je to časem prověřené minimálně na dva nebo deset let, řekl bych, že vláda by měla přijít s nějakým užitečnějším schématem pro první kupce.

Zřeknutí se odpovědnosti: Nejsem daňový poradce, proto prosím ověřte výše uvedené s autoritou. Píši podle svého nejlepšího vědomí, že informace jsou správné a správné – přesto nechci převzít odpovědnost, proto si to prosím důkladně ověřte u odpovědné osoby.